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農村土地租賃合同糾紛上訴案

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-14 瀏覽:0
導讀: 農村土地租賃合同糾紛上訴案 上訴人黃啟雄,男,1960年8月8日出生,漢族,住1號。 委托代理人劉思越,廣東法則明律師事務所律師。 被上訴人林澤恒,男,1964年11月15日出生,漢族,住。 委托代理人顏國牛,廣東務正律

農村土地租賃合同糾紛上訴案

上訴人黃啟雄,男,1960年8月8日出生,漢族,住1號。

委托代理人劉思越,廣東法則明律師事務所律師。

被上訴人林澤恒,男,1964年11月15日出生,漢族,住。

委托代理人顏國牛,廣東務正律師事務所律師。

上訴人黃啟雄因與被上訴人林澤恒農村土地租賃合同糾紛一案,不服廣東省佛山市三水區人民法院三法民貳初字第777號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭進行了審理,現已審理終結。

原審判決認定:2004年11月30日,被告與佛山市三水區蘆苞鎮四聯村委會蔡邊南向村民小組簽訂《土地租用合同書》一份,約定:1、南向村將“了田”約七畝的土地出租給被告使用,租期為25年,前20年每年租金為20500元;2、被告在簽訂合同當日需支付第一年租金20500元及按金20000元;3、在租賃期內,被告如將該土地轉租給他人,需征得南向村同意。合同簽訂后,被告支付了第一年租金及按金共40500元。

2004年12月2日,原、被告雙方簽訂《轉承租協議書》,約定:被告將其承租的南向村的“了田”土地轉租給原告,租金、投資資金等由原告負責支付,原告對該土地有100%的使用權。該協議書簽訂后,被告仍一直在使用該土地,沒有按協議書的約定將該土地交給原告使用。后經原告要求,被告仍沒有將該土地交給原告使用,并繼續使用該土地至今。

原審判決認為:被告與南向村簽訂的《土地租用合同書》合法有效,應受法律保護。被告在承租該土地后,沒有經出租人南向村的同意,與原告簽訂《轉承租協議書》,擅自將其所承租的土地轉租給原告,其行為違反《土地租用合同書》“在租賃期內,乙方[即被告]如將土地轉租給他人,需征得甲方的同意”的約定。同時,原告并非南向村集體經濟組織的成員,其承租被告擅自轉租的土地并未有經南向村村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意和報鄉人民政府批準,故《轉承租協議書》違反法律規定,是無效的。原告依據無效的《轉承租協議書》,主張其擁有該土地的使用權,不予以支持。被告反訴主張《轉承租協議書》無效,依據充分,予以支持。原告主張被告支付其租金損失20500元,因原告提供的證據未能充分證明該土地的租金是原告支付,其主張依據不足,故不予支持。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第項、《中華人民共和國土地管理法》第十五條第二款、《中華人民共和國農村土地承包法》第三十五條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定,判決:一、駁回原告黃啟雄的訴訟請求。二、原告黃啟雄與被告林澤恒雙方簽訂的《轉承租協議書》無效。本案本訴受理費830元、反訴受理費830元,合共1660元,由原告黃啟雄負擔。

上訴人黃啟雄上訴稱:一、本案是反訴案件,對事實、證據和標的爭議很大,權利義務爭議更大,依法應適用普通程序,而一審適用簡易程序,違反法律程序;二、一審認定事實不清,《土地租用合同》是上訴人與被上訴人共同簽字的,而一審判決認定該合同上訴人的簽字是事后加上去的,從而剝奪了上訴人的使用承租土地的權利;三、《轉承租協議書》是明確上訴人與被上訴人內部之間的權利義務,不是轉租合同,而一審認定該協議是轉租合同并認定該協議無效,顯然是錯誤的;四、《土地租用合同》簽訂后是出租方林漢揚帶上訴人到信用社華山分社,交按金2萬元和第一年的租金20500元,共40500元;但一審認定是被上訴人交納,是沒有事實依據的;五、《土地租用合同》、《轉承租協議書》簽訂后已經履行,上訴人也依約交納按金2萬元和第一年的租金20500元,合計40500元,但一審認定該兩份合同沒有履行,是沒有事實依據的。綜上,特提出上訴請求:1、撤銷原審判決;2、判令承租土地的使用權歸上訴人;3、被上訴人退還上訴人一年的租金20500元;4、被上訴人承擔一、二審的訴訟費用。

被上訴人林澤恒辯稱:原審認定事實清楚,適用法律正確,請求二審法院予以維持。

訴訟中,上訴人提交下列證據:

1、佛山市三水區農村信用社對帳單。證明土地租金和按金共40500元是我方交納的,于2004年11月16日將款存入信用社,被上訴人稱2004年11月15日付款與事實不符;

2、由佛山市蘆苞鎮法律服務所出具的《見證書》。證明上訴人在《土地租用合同書》上簽名,并由上訴人承租田地;

3、農業銀行對帳單。證明上訴人從農業銀行提款40500元用于支付土地租金和按金;

4、照片若干張。證明被上訴人占用土地,并在土地上建造房屋,導致上訴人無法使用土地。

被上訴人質證意見為,一、上述證據不屬于新的證據,不予質證;二、對證據1的證據內容有異議,付款時間應以出租方開出收據的時間為準,至于出租方何時存款與本案無關;證據2在一審已提交,見證書上沒有上訴人的簽名。該證據恰恰證明本案承租土地與上訴人無關,上訴人是事后在租用合同上簽名的;證據3形式不符合證據要求,不予質證;證據4中第1、2張照片證實了是由我方當事人經營土地,第3、4張照片與本案無關。

本院認證為,對于被上訴人提交的證據1、3,無法相互印證是上訴人將訟爭土地的租金和押金存入佛山市三水區蘆苞鎮四聯村民委員會帳戶的事實,且被上訴人不予確認,故本院不予采信。對于證據2,系佛山市蘆苞鎮法律服務所于2006年4月18日出具的對存檔于該所的《土地租用合同書》原件情況的證明,屬于新證據,本院予以采信;對于證據4,無其他相關證據印證其與本案的關聯性,本院不予采信。

被上訴人提交由佛山市三水區蘆苞鎮四聯村民委員會出具的《證明》一份,證明訟爭土地的性質系集體所有土地。因上訴人對該份證明沒有異議,本院予以采信。

2006年4月30日,被上訴人依照本院的要求提交了2004年11月30日其與佛山市三水區蘆苞鎮四聯村民委員會簽訂的《土地租用合同書》原件,在該合同書乙方簽名處有林澤恒和黃啟雄的簽名。

本院對于原審認定的除“2004年11月30日,被告與佛山市三水區蘆苞鎮四聯村委會蔡邊南向村民小組簽訂《土地租用合同書》一份”以外的事實部分予以確認。

本院另查明:2004年11月30日,林澤恒和黃啟雄共同作為承租方的乙方與作為出租方的甲方佛山市三水區蘆苞鎮四聯村委會簽訂《土地租用合同書》一份。

本院認為:本案的上訴爭議焦點系上訴人與被上訴人簽訂的《轉承租協議書》的效力定性以及訟爭土地的使用權、訟爭租金20500元是否應當歸屬上訴人的問題。

關于上訴人與被上訴人簽訂的《轉承租協議書》的效力定性問題。上訴人、被上訴人與佛山市三水區蘆苞鎮四聯村委會簽訂的《土地租用合同書》第四條約定的“乙方必須在承租期3年內完成占地面積1000平方米的框架混凝土建筑物,首層樓高為4米”。結合雙方當事人在二審期間共同確認承租訟爭土地是用來作為市場用途的事實,本院確認《土地租用合同書》違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的強行性規定,屬于無效合同,不受法律保護。基于該《土地租用合同書》無效的事實,上訴人與被上訴人簽訂的《轉承租協議書》當然亦屬無效合同,不受法律保護。據此,原審法院認定雙方當事人所簽訂的《轉承租協議書》屬無效合同正確,本院予以維持。

關于訟爭土地的使用權及訟爭租金20500元是否應當歸屬上訴人的問題。首先,關于訟爭土地的使用權問題。由于《土地租用合同書》及《轉承租協議書》均屬無效合同,即不發生雙方當事人對合同約定內容的預期法律后果,上訴人對訟爭土地并沒有合法的使用權,土地使用權仍歸佛山市三水區蘆苞鎮四聯村委會所有,故上訴人關于要求被上訴人將訟爭土地的使用權予以歸還的上訴主張,缺乏事實和法律依據,本院不予支持。其次,關于訟爭租金20500元是否應當歸屬上訴人的問題。在上訴人提交的、由佛山市三水區蘆苞鎮四聯村委會出具的收據中,明確寫明訟爭租金20500元及押金20000元均系被上訴人林澤恒繳納。在上訴人沒有充分有效的反駁證據證明該筆數額共計40500元的款項系由其繳納的情況下,原審法院認定該筆款項系由被上訴人繳納,處理正確,本院予以維持。故上訴人關于要求被上訴人支付一年的租金20500元的上訴主張,缺乏事實和法律依據,本院不予支持。

綜上,雖然原審判決認定事實部分雖有不當,但處理結果正確,本院予以維持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第款的規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費1660元,由上訴人黃啟雄負擔。

本判決為終審判決。

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