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在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突如何處理

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-14 瀏覽:0
導讀: 在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突如何處理 在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突如何處理在實踐中,房地產開發企業常常不是自己建設工程,而是將工程發包給施工企業。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣
在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突如何處理

在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突如何處理在實踐中,房地產開發企業常常不是自己建設工程,而是將工程發包給施工企業。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。導致抵押權處于法律有上效、實際上無效的狀態。

在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突如何處理在實踐中,房地產開發企業常常不是自己建設工程,而是將工程發包給施工企業。《合同法》規定:“發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。

建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”2002年6月20日,最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定:人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應依照《合同法》第286條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用,不包括承包人因發包人違約所造成的損失。該解釋對建設工程承包人行使優先權的期限做了限制,規定了行使優先權的期限為六個月,自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。按照上述規定,在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權,貸款銀行抵押權的優先受償權將處于“有名無實”的境地。在實踐中,甚至會出現工程發包人與承包人串通虛構“發包人未按照約定支付價款”的事實,導致抵押權處于法律有上效、實際上無效的狀態。

由于在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權,而現實中又無法禁止房地產開發企業對工程抵押貸款時要做到:一是要選擇資信良好、工程開發前景看好的客戶,提高開發企業的申請條件,并對其資質、還款能力進行嚴格審查;二是在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設工程合同,了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經支付的價款,從而決定是否辦理抵押貸款;三是在建工程已經竣工的,要求借款人提供在建工程價款已經支付的證明,并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔保,以減少風險;四是要求提供建設工程承包人自愿放棄優先的書面承諾,在開發企業與建設工程承包人是關聯企業、母子公司或控股公司的情形下,要求建設工程承包人對貸款承擔連帶責任保證;五是嚴密監測貸款資金的使用,確保房地產貸款的投向是用于在建工程,及時了解工程款的支付進度;六是在抵押人與承包人發生訴訟時,要及時向法院要求以第三人身份參加訴訟,對建筑工程價款的數額和是否在六個月內行使權利進行核實。



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